SOHO中国被迫转轨 散售模式将转向租售并举

 “未来3年,SOHO中国将实现重大转型,散售模式逐步转向租售并举,自持物业比例将逐步提高。”7月23日,SOHO中国有限公司董事长潘石屹在上海出席SOHO中山广场签约仪式时说。

  按照潘石屹的规划,北京前门大街项目、北京光华路项目、上海复兴路项目、上海外滩204地块项目将全部自持。对于仍处在官司中的外滩8-1项目,潘石屹表示,自己持有的50%部分一平方米都不销售,百分百持有。SOHO中国5个自持项目累计面积将达64万平方米。

  潘石屹坦言,资本市场、地方政府、税收、利润等多方面因素都逼迫公司必须转型。“按照原来的路往下走的话,会越走越惨。”

  “应该是内外因素合力的结果。”长期观察SOHO中国的第一上海证券投行部高级项目经理李兢表示,SOHO中国的转型是由被动变主动的一个过程。目前来看,其现金流比较稳定,资金能够支撑其自持物业。

  主动or被动?

  惯于通过收购、包装、转手倒卖获利的SOHO中国,在商业地产领域以散售运作模式为主。这一模式一方面使其获得巨幅利润,保持着稳定的现金流;另一方面,其散售模式也备受诟病。
  “知名度有,盈利能力也可以,但就是不太受人尊敬。”中国商业地产联盟秘书长王永平对SOHO中国的模式如此评价,“SOHO中国的散售模式实现了公司的利润最大化,但后期缺少投资运营管理上的培育,对投资商家和经营者而言,投资回报率被压低。”

  散售模式也曾经让潘石屹尝到“苦果”,北京建外SOHO曾深陷“抗议门”、“停电门”、“失火门”等各种安全事件和物业纠纷,令其苦恼不堪。

  与万达的商业地产运作不同,万达项目一部分是出售,但主体和核心部分是自持,这样就保证万达能和投资者一起成长,并致力于把地段做旺。而投资SOHO中国旗下商铺的投资者则普遍收益不高,商圈也没有很好培养起来。有人士认为,SOHO中国的散售模式造成其“无主题、无品牌、无管理”。

  对于转型的初衷,潘石屹称,SOHO中国是香港上市企业,此前的经营模式和传统的住宅开发公司一样,得不到国际资本市场的青睐。另外,当地政府也希望开发商能整体持有物业。此外,从公司的效率而言,散售模式所要支付的税金大大高于持有后缴纳的税收。

  “实际上,SOHO中国加大自持比例的转型,早在2009年就提出来了,只是现在有了一个更清晰的路径,比如与盈石合作,由盈石帮助做商业管理。”李兢说。今年5月,SOHO中国引进盈石资产管理公司(下称“盈石资产”)帮助其进行商业管理,夯实了其转型的步伐。

  李兢认为,SOHO中国的转型,一方面是资本市场的要求和政府的要求,但也与其自身诉求相关。“SOHO中国主要是在核心城市的核心地段做商业,这类资源会越来越稀缺,如果全都卖掉,未来收益怎么保证?这是SOHO中国必须考虑的问题。”

  转型支撑

  创建以来,SOHO中国的强项在设计和销售上,但商业运营管理是其软肋。为补齐短板,今年SOHO中国与盈石资产签订了合作协议,并成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”,负责SOHO中国自持物业的商业运营。

  “盈石资产主要是帮助SOHO中国进行自持项目的商业管理,至于未来是否会进行资金方面的合作尚不确定。”7月26日,盈石资产副总裁许大金对记者表示。

  在潘石屹看来,SOHO中国缺乏将建筑面积变成一单单生意的能力,而这恰好是盈石资产的强项。“双方的合作,有助于SOHO中国建立自己的专业招商和运营管理团队、提高租户质量及物业收益。”

  除了基于要补齐商业管理短板的考虑外,支持SOHO中国转型的,还有其稳定的现金流。“我们从上市以来账面上就一直有100多亿元的现金。另外,持有的物业抵押到银行去,哪怕能够抵押到一半的钱,公司投一半的钱,这样未来租金收入和物业增值,要比银行的利息高得多。”潘石屹认为,自持64万平方米的物业,对SOHO中国而言不成问题。

  接受记者采访的多位分析人士亦表示,SOHO中国的资产负债率一直比较低,账面现金流稳定,且自持物业可以进行抵押贷款。另外,虽然目前商业地产租金回报率不高,但地产累计增值收益可以赚回来。

  正略钧策管理咨询顾问赵丽燕向记者算了一笔账:若不包括尚有争议的外滩8-1项目,SOHO中国其他4个自持项目面积大概为43万平方米,以均价5.5万元/平方米计算,4个项目若销售可以产生236亿元左右的收入。

  张欣色彩

  按照潘石屹所描绘的转型规划,3年之后的SOHO中国,从资产结构到盈利占比,跟以前的SOHO中国完全不一样。

  不过,赵丽燕认为,SOHO中国未来主要的现金流仍然要靠销售,因为持有的物业即使以8%的投资回报计算,也仅能提供不到20亿元的年收入,其转型之路仍任重道远。

  对于SOHO中国的转型之路,接受记者采访的多位人士认为,自持模式是商业地产未来的发展趋势。在土地有限的情况下,土地价值会越来越大,供应会越来越少,拿地的成本也就越来越高,这在一定程度上逼迫开发商必须加大自持比例。

  就SOHO中国而言,其转型除了诸多内外因素合力之外,亦带有很多张欣的色彩。有人士评价,潘石屹和张欣对于地产运作的理念大为不同。近几年,潘石屹逐渐淡出SOHO中国,其妻子张欣主要负责对外运营和管理,“张欣的国际投行背景,使其更擅长资本运作,而自持的战略转型带有明显的张欣手笔”。

  “以往老潘散售的做法不太入流。国际上,商业地产运作的主流做法是自持,张欣的国际工作经验和背景,使其更易接受先进的思路和先进的管理方法,引进盈石资产便是一个例子。”一位不愿具名的证券分析师对记者表示。

  “张欣是投行出身,她更清楚国际投资者想要什么。转型自持符合投资者诉求。”赵丽燕说。

(来源:中国房地产报) 
 

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