共有房屋买卖合同怎样算生效

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案例:韩先生前不久购买了一套二手房,正要装修,不料卖方以出售该房时未与其他共有人协商一致为由,主张房屋买卖合同无效,退款还房。原来是卖方见房屋价格上涨,而要反悔,便以共有权人不同意为由,想收回房屋。韩先生无奈之下,只能诉讼法律以求解决。

分析:依据现行法律,如果出售的房屋是共有财产,卖方在出售时,必须经全体共有人协商并一致同意出售,否则,就有可能导致房屋买卖合同无效。 1.《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 ”2.我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件,即买方受让房屋时出于善意,并支付了合理对价并进行了登记,则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发,认定房屋买卖合同有效,允许买方取得房屋的所有权。

提醒:1.房屋出售时,权属登记仅为一人的,买方有理由相信卖方是房屋的完全权利人,其与卖方之间签订的房屋买卖合同,应认定为有效;但如果证据证明买方与卖方恶意串通,损害其他共有人利益的除外;2.房屋出售时,权利登记为多人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定房屋买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权,符合表现代理构成条件的,应确认买卖合同有效。

 

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