个人住房按揭政策必须调整

最近,关于个人按揭信贷政策调整的信息十分繁杂,有媒体说,一些城市开始收紧个人按揭贷款,一些媒体又称当前的个人按揭信贷政策不会改变等。对于这些繁多复杂的信息,我们如何理解,政府的信贷政策到底会发生什么变化?我们只要对当前个人按揭信贷政策的现状作一点分析就容易理解了。

对于个人住房按揭信贷政策,当前争论最多的是两个方面,一方面是利率优惠政策,另一方面是第二套住房的信贷政策。对于个人住房按揭贷款的优惠利率,当前的政策应该是一种特殊时期的应急政策,因为当前国内个人住房按揭贷款优惠利率,不仅其基数低(即基准利率低),而且优惠幅度也是前所未有地达到30%。无论是利率基数低还是优惠幅度大,基本上都是政府对利率管制的结果。这种管制的方式在特殊时期或许有一定的意义,因为,在全球经济面临着巨大的衰退之际,通过这种政策让银行信贷无限扩张,短期内可以建立起经济信心,让下行的经济突然逆转。


但是当这种短期功能一旦实现,如果仍然采取这种信贷无限扩张的政策,它所起的作用将是十分负面的。因为,这种政策不仅容易导致房地产市场泡沫吹大,而且也是一种财富转移机制。通过这种人为压低利率水平,不仅使得金融资源的配置低效率,而且也是把存款人的利率收益转移到购买住房者、转移到房地产开发商及地方政府手上。因此,当国内的房地产市场其销售创造空前纪录时(超过2007年),如果政府仍然要维持这种特殊时期的短期政策,这实际上是在通过政府的政策管制让社会财富由一方转移到另一方,是在制造社会财富分配不公。它对经济长期发展具有严重的负面作用。因此,这种特殊时期的过度的利率优惠政策应该恢复到常态,立即进行调整。

还有,这种过度的利率优惠政策通过政府的信贷政策管制不仅把存款人的利率收益转移出去了,也让国内商业银行的利益转移走了。因为,过度的优惠利率必然导致利差的缩小,让商业银行收益水平降低。2009年商业银行信贷尽管达到了天量的增长,但是,今年商业银行利润水平还不如2008年信贷紧缩的年份。何也?就在于通过政府对信贷资金的价格管制让商业银行收益转移到房地产开发商、地方政府及购房炒作者手上了。在这种情况下,国内银行也在通过激励措施来改变这种过度优惠利率政策,以便增加其收益,降低商业银行自身的风险。对此政府也是应该考虑的重要方面。

对于第二套住房的信贷政策,我多次撰文指出,严格执行359号文件及131号文件的第二套住房政策是保证国内金融安全的底线。因为,国内的房地产市场只有把投资与消费作出严格区分,并对住房的投资者及住房的消费者采取不同的政策,才能够保证中国房地产市场持续稳定的发展。否则,如果让住房的投资比重过高,并让投资者能够便利地利用银行的金融杠杆,那么国内房地产市场泡沫吹大是必然。而房地产泡沫的吹大岂有不导致金融危机的?

因此,无论是银监会6月18日的关于个人信贷管理意见办法的公布,还是个人贷款管理条例的出台,都表明国内的商业银行监管对房地产信贷管理有清楚的认识。这些文件的基本宗旨都表明,要严格区分住房的投资与住房的消费,并对不同的住房购买对象采取不同的信贷政策,以便降低住房投资者银行信贷的杠杆率。所以,在2010年对第二套住房政策的严格执行,已经成了各大商业银行的共识。

从最近香港市场情况来看,香港政府对房市已开始关注,并希望各商业银行防止把房地产泡沫吹大。香港银行个人住房按揭利率仍然是随行就市,不过按揭贷款首付要提高一成,有些住房项目贷款额度受到限制。就是这样一些小小政策,炒得炽热的香港房地产市场就开始收敛。如果政府能够让过度优惠的住房贷款利率恢复到常态并严格执行现有第二套住房政策,那么国内房地产许多问题就会迎刃而解。可见,当前是调整国内个人住房按揭信贷政策的时候了,并通过一种好的个人住房信贷政策来保证房地产市场持续稳定健康发展

 

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