相关法规:中华人民共和国合同法

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 读者疑问:取得房产证但贷款未还清的房屋能办理过户手续吗?

  律师答疑:如卖方贷款买房,房产证已办理,但抵押未解除,卖方自己无力一次性清偿银行贷款,不能解除银行对房屋产权的抵押,因此也不能办理过户;再比如买方欲通过贷款买房,但卖方也是通过贷款买的房,未还清银行贷款,房屋正处在抵押状态,无法办理过户,买方也无法申请贷款,通过同一家银行转按揭的方式卖方的贷款银行又不同意,又没有中介机构或其它的银行提供其它方式的转按揭 ( 跨行转按揭 ) ,这种情况也办不了过户手续。根据市场需求,针对类似于第三种情况,一些大的房屋中介机构或股份制银行提供一种跨行转按揭业务,以利于买卖双方的交易能顺利进行。

  读者疑问:已购公房和经济适用房上市成交价格明显低于市场价格能办过户吗?

  律师答疑:已购公房和经济适用住房成交价格明显低于市场价格是可以办理过户手续的。衡量已购公房和经济适用房上市成交价格是否明显低于市场价格的标准,参考《北京市已购公房和经济适用房再上市买卖指导价格手册》来判断。

  读者疑问:签订“大小合同”能少交契税吗?

  律师答疑:对于成交价格明显低于《北京市已购公房和经济适用房再上市买卖指导价格手册》所提供的该地区已购公房和经济适用房再上市买卖指导价格的,应按照指导价格收取契税和土地出让金,不以买卖双方约定的成交价格为准。

  读者疑问:我能以别人的名义还款购买没有房屋所有权证的房屋吗? 黄女士的一个朋友介绍了一套房屋,卖方正处于还款期,现在还没有办房产证,只有买卖合同,现在房屋已办理了转让手续,现在要转让给我,但开发商及银行都不同意更名,于是我们商量由我继续偿还银行贷款,由我一直住着,这样会有风险吗?

  律师答疑:这样做对你来说风险比较大,尤其是还贷的问题。因为卖方贷款是以自己的名义,而你又以卖方的名义在还贷,按照通常的做法,任何一个人只要把款存入贷款帐户银行就会自动划转,而不记载实际的还款人,因此,你还款的行为是没有任何证据证实是你在还款,一旦出现纠纷,那么你很难证明银行贷款是你归还的。

  读者疑问:为避 5% 的营业税我能采用赠与的方式买卖房屋吗?

  律师答疑: 2005 年国家为控制房价的过快上涨,出台了一系列宏观调控措施,其中包括未满两年的房屋转让时需交纳房价款 5% 的营业税。有些购房人为避免多交 5% 的营业税,采取赠与的方式转让房屋。这种行为首先违反了国家税收方面的法律规定,严重者要承担刑事责任。其次双方以赠与的形式规避国家的规定,损害了国家的利益,按照合同法及民法的规定,双方签订的赠与合同应属于无效合同。而且买卖双方是以合法的形式掩盖非法的目的,任何一方都可主张合同无效,对购房人任何一方合法权益都没有保障。
  相关法规:中华人民共和国合同法
  第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;

  读者疑问:以更名的方式购买危改回迁房合法吗?

  律师答疑:现在一些人通过房屋中介机构或熟人之间介绍购买危改回迁房。危改回迁房的回迁人因这样或那样的原因,想出售未建成回迁房,但按照国家政策回迁房只针对危改区内居民,于是中介机构、拆迁公司或开发商通过下列方式在买卖回迁房:原被拆迁人书面声明放弃该回迁的房屋,到拆迁办公室办理相关的放弃回迁房屋的手续,拆迁办将买方变更为被拆迁安置人,与开发企业签订回迁安置协议,拆迁办将变更资料报拆迁行政主管部门。将来房屋办理产权证时直接登记在买方名下。购房人将房款私下支付给回迁人。这种交易行为一旦发生争议如何处理?目前法律法规对这类问题没有明确规定,在司法实践中法官的理解各不相同,有的法官认为双方的行为违反国家法律的强制性规定,属于无效合同。有的法官认为买卖没有产权证的房屋合同目的不能实现,认定合同有效但符合解除的条件,应予解除。有的法官认为双方的行为是真实意思表示,双方的买卖行为应属于一种权利义务的转让,因此属于合法行为。因此,在购买危改回迁房时应该注意相应的风险。

  读者疑问:房主本人不在买卖合同上签字买卖合同有效吗?

  律师答疑:房主本人不在买卖合同上签字买卖合同是否有效视具体情况而定,在某些情况下是有效的,在某些情况下是无效的。如果合同无效,那么买方即使取得了自己名下的房屋所有权证也是可以被撤销的。如果未经房主本人同意他人在买卖合同上签字且事后也未征得房主本人追认的,那么买方与房主以外的人签定的合同是无效的,买房人也不能依据无效的合同取得房产。如果房主本人未在合同中签字,但房主授权别人在合同上签字或者房主最初不知道别人在合同上签字但最后房主对别人的签字予以认可的,那么买房人与他人签定的合同是有效的。
  相关法律:中华人民共和国合同法
  第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。
第五十一条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

  读者疑问:什么样的交易程序对买方有利?
  律师答疑:对于二手房交易的买方来说,其最大的风险有两个,一是付了房款得不到房屋,二是付了房款房屋无法办理过户手续。如果在签订合同后买方支付了全部房款,那么在合同的履行过程当中存在上述两个严重的问题,对于买方的利益损失是非常大的,尤其是房主或其它人存在诈骗的情况下,买方可能既不能将所交房款索回,也得不到房屋。从二手房交易的过程来看,对于买方来说,最有利的交易方式就是办理完房屋过户手续,拿到房屋所有权证或领取房屋所有权证的通知单并办理了房屋交接手续后再将房款一次性付给卖方是最安全的,也是最有利的。买方按这种交易方式签订合同并按这种方式履行是没有什么风险的,但这需到买卖双方协商,达成一致意见后才能执行。这种方式需卖方对买方高度信任。

  读者疑问:什么样的交易程序对卖方有利?

  律师答疑:在二手房的交易过程当中,对于卖方来说最大的风险是买方不付款,尤其是在房屋交付后或办理完毕房屋所有权证后,买方不付款,更严重的是买方将已经取得房屋所有权证的房屋再次上市出售后卖方无法找到其地址的,卖方最大的损失是所售房屋得不到任何房款。因此,对于卖方来说,最安全的交易是买方将全部房款交给卖方,然后卖方再与买方办理房屋的交接手续及过户手续。这种交易方式买方未必会同意,因为买方担心自己付完房款后能否得到所购房屋或能否办理过户手续。

  读者疑问:什么样的交易程序对双方来说都是安全的?

  律师答疑:在目前,整个社会的信誉体系还没建立起来的现状下,对于二手房交易的双方来说,没有绝对的对双方来说同时交易都是安全的,但是可以通过一定的担保方式或其它方式解决买卖双方的风险问题,使交易双方能够顺利签约。目前在二手房交易的过程当中通常采用下列几种方式解决买卖双方对于交易安全的矛盾冲突:
  一、引入房屋中介公司作为交易安全的担保。具体的做法是买方将房款全部支付给中介公司,由中介公司代收,待房屋办理完毕过户手续是交接手续后中介公司一次性支付给卖方,但卖方办理过户手续的一切材料及证件需交给中介公司,由中介公司负责办理交易过户手续。这种方式可以解决买方双方互不信任的问题,但这种方式买卖双方必须相信中介公司。目前在中介公司尚不规范、事故频发的阶段,选择中介公司至关重要,否则买卖双方就又陷入了另一个陷阱。这种交易方式必须选择一个实力强、信誉好的中介公司,不能选择小的中介公司。(目前链家等大型中介公司已经有资金监管这一项目出台,中介公司将房款交由银行代为监管)
  二、引入专业的金融担保公司。目前有些担保公司开展这项业务,实际上与房屋中介公司开展的居间担保业务是一致的,只不过这类公司更专业,但这类金融担保公司首先必须考虑自己担保责任的绝对安全,比如采取反担保措施或者抵押等方式,保证一旦出现买方或卖方违约的情况下保证自己不受损失。
  三、银行的资金托管。目前有些银行办理这项业务。银行与买卖双方签订资金托管协议,买方将购房款在办理过户手续前一次性存入银行,待买卖双方办理完毕过户手续后银行根据三方事先的协议银行将买方的购房款存入卖方的帐户上。
  四、买方或卖方自己提供担保。比如在买方事先付款的情况下,卖方提供担保,以有价证券或另外的房产作为履行本合同的担保,如果卖方不履行合同,则买方有权处置担保财产。在卖方先办过户的情况下,买方需提供担保,保证自己不按时支付房款应承担担保责任,并以担保财产对卖方承担责任。

  读者疑问:如何避免无处分权人处分别人的房产?

  律师答疑:在二手房交易过程当中,有时会发生房屋所有权以外的人处分房产,比如子卖父母的房屋、出售兄弟姐妹的房屋、出售朋友的房屋、出售其他的房屋。发生这种事情的原因很多,一是有权处分的房屋所有权人委托无权处分的人代理售房,有些是未经允许擅自出售无处分权的房屋,还有些涉及刑事犯罪,用偷来的房产证及身份证再找一假房主冒充房主本人卖房。这些情况除委托售房取得合法处分权外,其余均属于非法行为,买方一旦购买了这样的房屋则后患无穷。如何避免出现这种情况呢?最好的办法就是预防。在买房时必须将房屋所有权证登记的房屋所有权人与身份证相对应,必须一字不差,然后再根据身份证上的照片与本人相对照,一致后才能基本确认是房屋所有权人本人,但也会出现差错,比如孪生兄弟姐妹,比如身份证上的相片与自称是房主的人比较像,这种情况都比较难辨认。在房屋行政主管部门的交易窗口,经常发生这样的事情,当工作人员核对身份证时对房主的身份提出异议后,该“房主”什么都不说就主动走了,还有一些与工作人员争执几句坚持一会后也走了,再也没有回来,这种情况肯定是冒充的假房主,一般中介公司经常冒充房主。一旦不是房屋所有权人在产权过户登记表上及合同上签字,即使办理完了过户手续,那么真正的房主可以要求撤销已过户的房产证。二是如果房主本人没有出现,应查看委托书的真伪并与真正的房屋所有权人核实,并核实代理人的身份,同时查看委托书的授权范围,核对代理人是否有权出售该房屋。即使是公证的委托书也不能全部避免购房的风险。 2005 年北京有一个案例,签订经过公证的房屋买卖合同及委托书结果还是买到了无处分权人处分了别人的房屋,最后买房人什么都没有得到,购房款也没有退回。除了上述风险之外,售房人想反悔,不想卖房了,经常也以当时本人没有同意卖房为由出面要求撤销已过户的房产证。

  读者疑问:二手房交易如何解决户口问题?
  我购买了一套商品房,办理完过户及入住手续后,我想把户口迁过来,可是到派出所办理迁户口的手续时,发现原房主的户口还在这里,派出所不给我办理迁入手续,找原房主要求她把户口迁走,但原房主拒绝配合,我该怎么办?

  律师答疑:目前买卖二手房发生户口问题的纠纷越来越多,一般买房人最关心的是房屋的产权是否合法、价格是否便宜,在谈判过程当中把主要精力都放在自己最关心的问题上,往往忽略可能引发对买方不利后果的户口问题。如果对于二手房交易过程当中的户口问题没有明确处理的方式,那么一旦发生纠纷,处理起来相当困难。因为户籍的迁入和迁出归公安机关管理,对于迁入迁出的条件公安机关的行政行为很多是受户籍政策的限制。比如,卖方将房屋卖掉后再也没有其它合法来源的房屋,没有其他的房屋可供卖方迁入户口,那么买方理由再充分,公安机关都不会将卖方户口强行迁出的。因此,买方的户口也就无法迁入。如果在合同中对于户口的迁出问题双方没有约定,对此问题发生争议不属于法院的受案范围,因此法院对于此类案件是不予受理的。
  有鉴于户口问题的复杂性,建议购买二手房时购买人为了避免因户口问题而引发房产纠纷,笔者认为,买方要做以下两件事情:一是要求卖方出示户口本,在必要时到公安机关查询交易房屋的户籍状况。通过审查卖方的户口本或到派出所调查,买方可以基本了解卖方的户籍是否在出售的房屋之中,如果户籍在出售的房屋当中,要求其限期迁走。二是买方就户口问题与卖方进行协商,约定户口不能按期迁出的违约责任,比如不能按期迁出按房价款的日万分之五承担违约责任,直至迁出为止,或者将户口问题与付款的进度挂钩,在履行完过户手续等 义务后卖方将户口迁走再支付最后一笔购房款。

  读者疑问:二手商品房买卖如何办理转按揭?

  律师答疑:目前二手房市场的同一银行转按揭一般无法办理,比如甲从某银行贷款购买了一套房屋,贷款还未还清想出售这套房屋,但出售这套房屋的前提条件是必须把银行贷款还清,才能解除抵押办理过户手续。如果买方也是准备贷款购买这套二手房,那么他可以从同一银行贷款办理贷款,将贷款人由卖方的名字改成买方的名字,这样就完成了转按揭的手续,这样做手续最简便,但银行目前不办理这项业务,使得买卖双方的交易无法进行下去。目前所说的转按揭并非真正意义上的转按揭,有人称之为跨行转按揭,即卖方将所有银行的未还贷款一次性还清,然后解除抵押办理与买方的过户手续,同时买方申请向另一个银行的贷款,待买卖双方的过户手续办完后,银行向买方付款。这种转按揭的具体操作流程如下:
  1 、买卖双方了解所售或所购房屋的现状,签订买卖合同,并确认卖方未还清的银行贷款由谁来还。
  2 、卖方将银行贷款一次性还清。如果卖方无法一次性还清银行贷款,可由买方或引入第三方一次性将银行贷款还清,买方申请银行贷款。买方可以选择申请同行转按揭或者跨行转按揭。一般卖方还贷不满一年的,通常选择同行转按揭或者同支行转按揭;已满一年的,可以选择跨行转按。但是在目前的实践当中,同行或同支行转按揭非常难于办理,所以大多数选择所谓的跨行转按揭。
  3 、办理完结还贷手续,卖方或由担保公司(有如担保公司介入)或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
  4 、办理完结注销抵押手续后,双方到房屋交易主管部门办理过户手续。
  5 、双方办理完毕过户手续后,买方的银行向买方放贷,由买方的银行帐户直接转到卖方的银行帐户。银行将买方的房屋做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。

  乡产权的房屋再次上市出售能买吗?
  读者疑问:最近我看中了一套别墅,是在集体土地上所建房屋,乡里也同意在此建房,但市里一直未给办规划及土地手续,但这里已形成一个别墅区,据说好多影视及娱乐名人都在这里买房,这个小区是十几年前建的,现在有人要卖一套房,我很喜欢这套房屋,但也有些担心,可是这里买房的人都住了十多年了,也没什么问题,这样的房子我能买吗?
  律师答疑:在集体所有土地上所建房屋,违反房地产开发基本程序,也违反了国家法律法规,购买非法开发的房屋,不可能取得产权证,无法上市转让。另外,非法建筑不受国家法律保护,如该建筑影响公共利益有被拆除的风险,另外,如遇合法的征地拆迁按法律规定购房人也不能得到补偿。购买这样的房屋售房人与买房人签订的合同应属于无效合同,不受法律保护。
 

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