德胜置业传承文化 写字公寓重塑价值

“人本该在质朴中寻求典雅,传统中超越现实。建筑不仅是空间的容器,更是人文精神的承载与展现。”------选自《包毫斯宣言》
  德胜商圈有着便捷的交通条件、齐备的生活配套,更以中轴路的文脉传承而著称,人们通常用“德胜人文圈”来概括和形容它的区域特征。也正是独特的地理位置和特殊的人文结构,启发德胜置业在写字楼规划和设计上尊重中国传统建筑文化理念,融合现代企业的商务需求,走了一条“中而新”的路子。西城区由于金融街和大量国家部委机关的效应,现代服务业GDP比重高达84%以上,达到甚至超过了发达国家的水平,为德胜门商圈的更新和再造奠定了丰厚的基础和资源。西城区可称万商云集之地。现有各类工商企业1.7万家,90%以上从事第三产业,境内企业、机关、事业单位密布,人口密集,人均收入较高,历来是资金存大于贷的地区,为金融业的发展提供了得天独厚的环境。国家各大商业银行和城市信用社在此设立了众多的分支机构,各种金融业务十分活跃进。房地产业作为第三产业的重要组成部分,针对不同的产业特点,提供最佳的产品服务是房地产业的重要内容。由于行业和社会职能的不同各类企业所期望的工作环境、地理位置、物业特征、置业时段也不相同,针对不同企业的、不同行业、不同经济规模的各自特点,开拓一个共性明显、个性突出的服务空间,德胜置业大厦应运而生。

  写字楼无疑是市场经济发展的产物。中国最初的写字楼,应该是办公楼,即大中型国有企业和机关事业单位工作的场所;经济大潮澎湃下,出现了真正意义上的写字楼,而一提到北京的写字楼,人们往往首先想到恒基中心、国贸中心、等在代理界被界定为“超级甲A”的写字楼。这类写字楼针对的客户群和经营方式非常明确:只租不卖。能入住这些写字楼的也多为跨国公司;如雨后春笋般兴起的创业热潮带来了SOHO,亦商亦住,是为越来越多的中小型私营企业创业期提供的办公场所。

  世界500强的名单也许没有多少变化,可中小型企业在迅速成熟壮大起来,市场上出现了新的企业类型,他们既不像在“超级甲A”写字楼办公的外企那样具有强大的综合实力,也不像办公楼里的企业有国营背景。这些企业一般已在其所从事的行业中具有领先的地位,已经有了稳固的业务和长远的计划,有自己独特的资源和风格。老板要给客户看,他的公司是一个正规的且有经济实力的公司;老板还要给招聘来的高级员工看,这个公司不仅有好的办公条件,而且值得信赖。针对这类在市场中有自己的位置的蒸蒸日上的中型企业,满足这两个利益资源的需要,新一代的写字楼类型物业顺势而生, 既写字公寓。

  写字公寓的诞生可以说是市场细分的产物。近年来写字公寓市场火爆,探究深层原因,一是中小型及成熟型公司走出商住两用社区,走出国贸的成功人士创办公司,都需要新的办公形象;二是大型工建写字楼不仅购买门槛高而且将来使用和维护成本也昂贵。因此说起来,是大型工建写字楼(只租不卖,或价位2000美金上下)和商住两用(价位7000元人民币)之间出现的一个产品断档和市场空缺让写字公寓应运而生。这第四种类型的办公室是不是一个窄带的办公室呢?是少数人的写字楼吗?当然不是。从发展的角度说,这种类型的公司在未来将是主流企业。宽泛而言,未来服务于这类企业的中档(三星级)写字楼将是主流物业,而像国贸中心这样的写字楼才是少数人的写字楼。

  写字楼是公司办公的主要场所,见证着公司的发展,在德胜区域做写字楼,第一堂必修课肯定是全面而深入地读懂德胜商圈区域成长型公司的生存状态,而这种生存状态随着政策、产业结构、区域影响力等因素的变化而变化

  一般公司可以归类为小型公司和中型公司。小型公司,可以看作一个组,员工人数在10人以下,这样的公司多半是初创型公司,处于发展初期,业务状态不稳定,老板对其未来没有足够信心和长远计划。商住这种功能含糊的物业正好符合这些自身定位比较模糊的小公司。因此,商住物业最吸引那些小型的私营企业。而有着10~50人的中型公司就相对稳定的多,管理效率比较高,有独特的产品和核心竞争力,是未来的市场主流,也是德胜置业设定的目标客户。

  就写字楼市场整体而言,什么样的写字楼才是好用的写字楼呢?这就涉及到写字楼的四大要素,即:交通地段、办公空间、配套设施、投资价值。这是评价写字楼的指标,可以供投资者和使用者参考。

  任何一个快速发展的中心城市,都会阶段性地存在价值被严重低估的区域。这是超速、不均衡发展形成的普遍现象。在西二环的金融街,富凯大厦、北京金融城B楼等正渐渐渐填满这块土地的“胃口”,后来居上的东二环也正成为“新国企大道”,相比之下,北二环巨大的商务空白便呈现在市场面前。

  德胜置业大厦的开盘热销,不仅从一定程度上添补了这一区域的商务空档,而且使曾被众多业内资深人士看好的北二环“德胜商圈”再度进入人们的视线。而作为二环路上联接东西北的重要交通枢纽,近年来建设完备的环线、快速联接线、城郊高速路交叉点等市政交通设施,在德胜门附近形成四通八达的交通网络--去CBD、中关村、金融街、亚奥运村均可享受没有红灯的交通路线,使人们不得不对这一区域的价值进行重新估量。

  德胜置业所处德胜门区域的行业结构和客户资源有它自己的独特形态。能源(石化、电力、煤炭)、军工、科技、文化教育、影视发行、贸易、外地驻京企业、服务业等八大行业遍布周边。尤其是石化、电力、煤炭等能源大公司掌握着一定的政策、权力资源和信息,形成的权力诸侯效应,吸引着大量的相关企业和公司向德胜门区域“会师”。企业时间成本和经营成本的节约也大大吸引了一些讲究务实高效的成熟公司入住,甚至形成了节流中关村科技企业、金融街金融服务企业、亚运村成长型公司的态势。

  德胜置业设计和开发实践带给开发商新的认识和体会:在硬件方面,写字公寓的外形要简洁而有个性;体量要适中,不宜过大,过大必然带来开发成本的全面提高,给客户购买和今后使用维护增加负担。空间布局上要能顺应自由、开放及人性化的办公潮流,办公空间、公共空间、商业配套、园林绿化风格、人流车流走向等设计都要亲切自然、体贴入微,以人为本——而这些恰恰是一些大型工建无法兼顾和满足的,大型工建往往用牺牲个体和局部利益来满足全体和公共利益。硬件配置上要讲究简单、便捷、实用,形成自己独特的配置标准和特色,适应高效和节约的公司文化理念,这些将来也能为客户降低和节省使用和维护成本

  德胜置业大厦追求高效、便捷、安静和内敛的办公文化和服务品质。而这些“软理念”和“软服务”首先是通过建筑空间本质的创新突破以后实现的:板式建筑7.5进深,分割更为灵活,户型南北通透,办公空间都是明朗可采光的;3.5的低容积率,宽松之尺度在京城写字楼市场中十分罕见;竖向切割空间等,有效、快速分流进出大厦内外的人员,避免上下班人群拥堵的现象,又减少平层办公交叉干扰,保持了安静疏松的的商务空间;充足车位,反应快捷等。

  其次是通过服务创新来追求差异性的人文关怀,让不同性质,不同商务需求的业主在德胜置业大厦都得到个性服务,为最讲究商务效率、服务品质和私属空间的总裁、CEO特设的私属泊车位、专属候梯间和交通通道、专人迎候、专线对讲通话服务等;为一些注重形象的业主在重要商务活动时定时定点定人的一对一服务等,千方百计保证公司的商务活动能得到高品质和个性化的物业管理服务。这种以“小单位”为本的个性关怀,恰恰是一些大型工建用牺牲个体和局部利益来满足全体和公共利益的做法永远无法兼顾和满足的。

  德胜置业的的商务交通环境非常好,这也是写字公寓客户所看中的关键点。无论对于这样的位置、这样的市场前景,还是这样的商务人群,都必须提供一个能满足公司和公司商务人士的现代商务环境,满足区域所聚集的人气、商气、旺气日益增长的需要。

  舒适的办公环境是高效办公的前提,阳光、绿地、庭院、开敞式是现代商务推崇的办公行为。德胜置业在建筑形态方面,摈弃烦琐的立面设计,外形强调简洁而不失个性;控制高度、减少体量,特别是矮板围合的6000平米庭院,将绿化与休闲商务有机结合,延展和提升了新的商务及生活空间。

  另外,写字公寓产品方面还包括它的软配套和软服务, 德胜置业将物业设定为以公司商务为中心的配套服务,简单地说就是“商务加休闲”:紧张工作加放松头脑。可以去与德胜置业风格相匹配的,全新改换形象的德胜会所交流感情,调整心情;可以去后海、什刹海强健身体、运动思维;可以到充满商务氛围又不失街区特色的庭院咖啡店。作为发展商,要从客户需求出发,为其提供专业化服务,不仅要销售写字楼,还要销售服务、会员卡、餐饮、政务,以及最人性的办公环境。

  为体现和保障商务配套的科学定位和高品质追求,德胜置业已经连续拒绝了家乐福、旺市百利、古钱币交易中心等大众化和影响业态环境的大商户的进驻。“严格地说,我们关注商务人士的工作生活,更关注他们投资的物业价值能否得到充分体现。我们不仅仅把一个优质高效的写字公寓销售给客户,更要给他们投资的物业资产一个不断新陈代谢,不断良性循环的升值空间”。为与业主专属商务服务中心相呼应,德胜置业正与当地政府和相关部门积极商讨,计划在德胜置业辟出专门的地方,特设一个政务专属服务区,为大楼本身和周遍的企事业单位提供综合便利的政务一条龙服务。

  写字公寓不仅带来的是办公的新思维,对于公司来讲,写字公寓也是一种全新的投资产品, 对于房地产投资是否安全,当然者见仁智者见智,不过从首先土地资源的稀缺性来看,地产的增值是毫无疑义的;其次,国家的经济正处在一个健康的发展阶段,每年8-9%的国民经济增长速度,足以支撑房屋价格在目前的区域内运行;三是地域经济的发展,促进地域环境的改变,地域环境的改变促进了资产的增值,也就是说,即使按照现在的价格购置相应的房产,随着区域价值的提升,也能保证资金的安全和保值。

  德胜置业大厦可以概括为五大功能,即商务功能、居住功能、会务功能、投资功能、休闲功能。

  商务功能:它填补大型公建写字楼和商住两用公寓在与市场对接时出现的一个产品断档和市场空间,为刚刚度过创业期的低成本运作者提供了一个和企业形象一致的办公空间,满足了他们开展现代商务活动的需求。

  居住功能:与之配套的住宅公寓,除了便捷的交通外,在周边地区及其德胜置业大厦组团内部都有一定数量的居住屋宇,这样为在德胜置业大厦从事商务的人士提供了必要的生活设施,在目前的北京的交通环境下,业主可以节约大量的时间成本和交通费用。使得企业可以低成本、高效益的运行。

  会务功能:除了有一定的会务空间外,配置了高档的会议设施,按照国际甲级写字楼的评定标准,平均每80平方米配置了一个车位,共有800个泊车车位。可以接待企业的年会、产品发布会、商业人士的正常论坛和晤面。同样,启动车辆后几秒内就能迅速融入交通主干道,给人们塑造了一个干练守时的企业形象。

  投资功能:德胜置业大厦的投资功能具体体现在:首先是用购买住宅的价格购买写字楼,按照资金最佳效用和企业低成本运行的原则,使企业既具备了相当于五A级的写字楼也改善了企业的资产结构;其次较传统写字楼低了许多的物业管理费用。服务业的现金流比较小,资本的积累需要较长的时间,如果在五A型的楼宇中办公,那么日常的物业管理费用会成为一种负担;再其次相当于用租金购买写字楼,再没有资金或者资金很少的情况下,利用银行资金的杠杆作用,利用负债产生的收益为自身增加了财富,独享物业带来的惬意空间,出租也可以形成均衡稳定的现金流;最后在国家政策范围之内可以享有一定的税收减免,一举多得,其投资功能在此彰显。

  休闲功能:这是现代商务的一个重要特征。由于物业的区位和建筑配套特点,在平面布局宽敞明快的前提下,现在建筑形成的休闲庭院,为客户在商务之余,提供强大的休闲服务,散步其间,其乐融融、闲情逸致、独享四季轮回。

  强大而全面的功能最终体现为以下六个方面的价值:

  地段价值:

  德胜置业大厦位于北二环之外、北三环之内五大商圈其居中,而作为二环路上联接东西北的重要交通枢纽,近年来建设完备的环线、快速联接线、城郊高速路交叉点等市政交通设施,在德胜门左右形成四通八达的交通网络__去CBD、中关村、金融街、亚奥运村均可享受没有红灯的交通路线。具有极高的地段价值。

  环境价值:

  这里是亚奥商圈、中关村、CBD、金融街的交汇之处,地处都市繁华兼得便利交通。靠近权利中心,周边的中央企业总部、众多的科研院所以及高校资源提升了这个区域的环境价值。

  建筑价值:

  多大堂、多门厅、大容量高速电梯配置,保证了办公的静谧和独立。纯板式建筑,宽松尺度市场罕见。德胜置业大厦虽是商务建筑,却形成庭院结构,巧妙的借助中国古代的筑园手法、喻景、借景、造景融为一体,楼与楼之间的间距达到1.7倍,在如此宽松之尺度上,构筑了一个四季常绿的都市花园。大柱网、短进深,分割更为灵活。实现双向或多向采光,保证每一个角落最大限度享受自然光,空间视觉更立体、光影层次更多变丰富。其标准层面积是以1100—1300平方米组成,格局方正实用,户型南北通透,由于建筑结构的优势,又能分割成100平方米、200平方米为主的独立型中小商务空间。适合于不同业态的业主。

  户型价值:

  以人为本、在空间形成、功能划分上突出了人的主观能动性,始终把业主利益和需求放在第一位,在这里无论是生活在什么朝向的居室内都能感觉到自然的清新,都能找到事业的感觉。

  配套价值:

  在业态的定位和客户的取向上,德胜置业将以商务配套为主。20000平米的商业配套中有员工餐厅、快餐店、便利店、中西式商务餐馆、休闲茶社、服务间、休息间、商务功能区、大中小会议室、洽谈室等,主要是商务人士办公室之外的洽谈、休闲、饮食、甚至普通商务应急需求,例如金融、餐馆、各类高档的咖啡厅或酒吧,以及航空售票等等。这些配套实际上节约了大量的商务人士的时间和各种无奈烦琐的安排,而且处在几个重要商务区交接的地段,对路经此地的商务人流也非常方便快捷。

  投资价值:

  从投资的角度来看,房地产投资也是一种风险投资,德胜置业大厦是否能降低投资风险和满足投资者对投资的安全要求和收益的需求?投资就是为了收益,有些有投资欲望的公司,五A写字楼没有进去的实力;但是他们既有改善办公条件的要求,也有投资的冲动,而德胜置业大厦正是为这样的公司准备的,因为原来付出的租金就足以归还购房月供,且管理成本也低。五A的写字楼要管理费都在十五元左右,而德胜置业大厦的物业管理费仅仅是每个月四元钱。其他的成本也比大型写字楼便宜的多,包括电费、水费的价格都优于五A写字楼。低成本的运作就是相当于产生了稳定的收入,如果细细的研究,投资者就会发现利用国家的税收政策还能产生一笔不小的收益。

  德胜置业选择开发针对主流客户的写字楼,正是用心考察市场的结果,因此一出手就显得很与众不同。就广义的产品类型而言,德胜置业是未来主流类型的中档写字楼物业,但就狭义而言,其中特别崇尚个性化的部分是特色所在。就象“大众”这个品牌,广义上是多数人的汽车,但“甲壳虫”产品是针对少数人的。同样,崇尚个性化的少数人,今天占据着行业领先的位置,同时也是未来的主流群体。

  写字公寓作为一种全新的投资产品存在的同时更强调了差异化的产品创新和新型的服务理念,而德胜置业正在体现和实践这种理念,努力发展为未来主流类型的中档写字楼物业,。与CBD高大威猛的西化写字楼相比,德胜置业其中特别崇尚个性化和中式的部分又成为传承文化、彰显个性的载体。简约、爽朗的“明式后古典”大堂风格独树一帜,在分别命名为仁、义、礼、至、信的五个独立大堂里,大幅“轻淡”玻璃和“爽净”石材的背景到处装饰着灰砖、条石板、木雕、石刻等传统中国文化符号,大堂、电梯厅、及每层的公共空间也将有中国古代文物真品装点其中,充分体现了‘中国现代办公建筑’的文化内涵。这种价值取向和中式商务氛围的营造,将德胜置业了无痕迹地融入周边的环境氛围,并以更细致的人文关怀融入业主心灵,让业主们完全可以在层次相似的群体中找到真正的归属感。特别值得一体的是,德胜置业在中国奥运健儿激战雅典期间,将《德胜笑脸--》挂上了德胜门,为项目赢来口碑和赞许后,又联合当地政府和有关单位,启动了提升德胜商圈区域价值的“两道”行动——与 德胜门管理处合力打造京城第五大高档文化和商务会所——“德胜道馆”,向政府建议把改造后的德外大街更名为“德胜大道”,这两项工作完成后,不仅将赋予这座古老的城门新的生机和活力,让德胜门更多发挥其文化价值功能,而且将极大的带动德胜门商圈政治、经济和社会各项事业的推进发展。
 

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